Казахстанцы в 2026 году размышляют о выгоде ипотеки против аренды на фоне высоких ставок

В 2026 году жители Казахстана всё чаще задаются вопросом, стоит ли оформлять ипотеку или лучше подождать. Высокие процентные ставки, ограничения по льготным программам и продолжающийся рост цен на жильё заставляют покупателей более осторожно подходить к принятию решения о покупке квартиры. Эксперт в сфере строительства и недвижимости, Диляра Сейтнурова, делится советами о том, как действовать в нынешних условиях, и действительно ли аренда жилья сегодня выгоднее, чем ипотека.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

По словам Диляры Сейтнуровой, рынок недвижимости в 2026 году переживает сложный период. Условия получения займов значительно ухудшились по сравнению с 2023–2024 годами: ликвидность на рынке снизилась, лимиты по программам стали более строгими, а конкуренция возросла.

Для того чтобы принять осознанное решение о покупке жилья, необходимо учитывать текущую макроэкономическую ситуацию и анализировать собственные финансовые возможности.

"Несмотря на то, что в январе продажи жилья сократились почти вдвое по сравнению с концом 2025 года, цены продолжают медленно расти", — комментирует Диляра Сейтнурова.

Сегодня рынок недвижимости в Казахстане поддерживается в основном за счёт льготного ипотечного кредитования по государственным программам. По её данным, около 70% всех оформляемых ипотек составляют льготные займы от "Отбасы банка", в то время как классическая ипотека от банков второго уровня занимает менее 10% сделок.

"Ситуация сложилась из-за нескольких факторов: базовая ставка Нацбанка осталась на уровне 18% с 6 марта 2026 года, инфляция превышает 12%, а также влияние введения НДС. Кроме того, снижение предельной ставки ГЭСВ по ипотекам было отложено до июля 2026 года и остаётся на уровне до 25%", — добавляет эксперт.

Причины роста цен на жильё

Несмотря на снижение спроса, цены на квартиры в прошлом году заметно возросли. Новостройки подорожали в среднем на 17%, а вторичное жильё — на 13,6%.

Наибольший рост цен наблюдается в Алматы и Астане, где стоимость "первички" увеличилась на 23,6% и 18,1% соответственно.

"Рост цен обусловлен увеличением себестоимости строительства из-за инфляции, роста цен на стройматериалы и нехватки рабочей силы. Ожидать падения цен не стоит — напротив, прогнозируется их дальнейший рост до конца года", — утверждает Диляра Сейтнурова.

Дополнительное давление на стоимость строительства оказывает новый Строительный кодекс Казахстана, вступающий в силу с 1 июля 2026 года.

Перспективы ипотечных ставок

Эксперт также отмечает, что значительное снижение ипотечных ставок в 2026 году не ожидается.

"Нацбанк планирует удерживать базовую ставку высокой как минимум до второго полугодия. Риск дальнейшего повышения невелик — ставки остаются на стабильно высоком уровне", — говорит Сейтнурова.

По её мнению, ожидание падения цен на недвижимость может привести к упущенным возможностям.

"Инфляция квадратного метра полностью поглотит любую потенциальную выгоду. Ожидать падения цен оправдано только в том случае, если вы целенаправленно копите средства на депозите для участия в государственных программах", — добавляет она.

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Существует мнение, что в текущих условиях аренда квартиры более выгодна, чем ипотека. Диляра Сейтнурова согласна с этим, но подчеркивает, что есть нюансы.

Многое зависит от доступной вам процентной ставки:

"При рыночной ипотеке со ставкой от 18% выгоднее арендовать жильё. Ежемесячный платеж по ипотеке сейчас в 1,5–2 раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. За 10–15 лет переплата банку может составить стоимость трёх таких же квартир", — поясняет она.

Однако при льготной ипотеке со ставкой до 9% ситуация меняется:

"В этом случае ежемесячный платеж будет сопоставим с расходами на аренду, но при этом вы получите актив, который переходит в вашу собственность", — уточняет эксперт.

Также Сейтнурова не рекомендует брать квартиру в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду. Если несколько лет назад это считалось надёжным способом инвестирования, сейчас ситуация изменилась.

"Доходность аренды сейчас уступает банковским депозитам со ставками на уровне 14–15% годовых. Поэтому многие инвесторы предпочитают хранить деньги на депозитах, а не вкладывать их в недвижимость", — говорит Диляра Сейтнурова.

5 правил финансовой безопасности для заемщиков

Чтобы ипотека не стала финансовой ошибкой, необходимо соблюдать правила риск-менеджмента:

1. Оптимальный первоначальный взнос

Рекомендуется вносить от 30 до 40% от стоимости жилья. Минимальный взнос в 20% увеличивает финансовую нагрузку и переплату.

2. Комфортные ежемесячные платежи

Ежемесячные выплаты не должны превышать 30–40% от общего чистого дохода семьи.

"Например, при доходе около миллиона тенге, платеж не должен превышать 300-400 тысяч тенге в месяц", — говорит эксперт.

3. Наличие финансовой подушки

Перед оформлением займа необходимо накопить сумму, достаточную для покрытия шести месяцев ипотечных платежей и базовых ежемесячных нужд семьи.

4. Выбор типа ставки

"Выбирайте только фиксированную ставку. Плавающая ставка в условиях текущей экономики — это риск", — предупреждает Сейтнурова.

5. Учет скрытых расходов

Заёмщики часто недооценивают комиссии банков, обязательное страхование и затраты на ремонт при покупке жилья в черновой отделке, что может привести к необходимости брать дополнительные кредиты.

"При покупке квартиры в черновой отделке можно получить дополнительное кредитование на ремонт, но не более 20% от стоимости жилья", — советует эксперт.

Главной финансовой ошибкой в текущих условиях является оформление ипотечного займа на 20 лет без чёткого плана досрочного погашения за 3–5 лет.