Советские квартиры Алматы: крепость цен в бурном море вторичного рынка

Цены на вторичное жилье в Алматы: старый жилой фонд

На вторичном рынке недвижимости в Казахстане наиболее высокие цены наблюдаются в Алматы, Астане и Атырау. В Алматы стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигает 681 тысячи тенге, согласно данным Бюро национальной статистики. Значительная часть этого сегмента состоит из квартир в старом жилом фонде.

Причины стабильности цен на старые квартиры

По словам Ермека Мусрепова, главы Казахстанской федерации недвижимости, основная часть Алматы была застроена с 1940-х до 1990-х годов, в частности, в квадрате улиц Сатпаева, Райымбека, Розыбакиева и Калдаякова.

"Это старая Алма-Ата, где дома строились, в основном, в 70-80-е годы. Эти здания, как правило, кирпичные, монолитные или блочные. Советский жилой фонд расположен в центре города, что делает его востребованным. Дома, построенные в то время, находятся в престижной части города," - утверждает Мусрепов.

Он подчеркивает, что ключевым фактором, влияющим на стоимость старого жилья, является его расположение.

"Разница в цене между жильем 70-х годов в Алмалинском и Турксибском районах может достигать 30 процентов. Это в значительной степени зависит от локации," - добавляет эксперт.

Тем не менее, он отмечает, что любой жилой фонд подвержен амортизации.

"С течением времени здания ветшают. Иногда цена на старые квартиры может превышать стоимость новостроек, расположенных немного дальше от центра. В Алматы наблюдается парадокс, когда вторичное жилье в центре стоит дороже первичного," - говорит Мусрепов.

Эксперт также предполагает, что в будущем цены на квартиры советской постройки могут снизиться.

"Вопрос ветшания зданий становится актуальным. Инженерные сети требуют замены, так как они работают уже почти полвека. Это тоже влияет на стоимость квадратного метра вторичного жилья в центре. В перспективе, старые квартиры могут подешеветь," - заключает он.

Ипотека и старый жилой фонд

Согласно мнениям экспертов, квартиры в старом жилом фонде постепенно исключаются из ипотечного кредитования. Многие банки не кредитуют жилье, которому более 50-60 лет.

"При оформлении ипотеки банки рассматривают год постройки. Для них жилье не должно быть старше 50-55 лет, так как это считается нестабильным активом. В случае дефолта продажа такой недвижимости будет невыгодной," - отмечает Мусрепов.

Востребованность советских квартир

Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, отмечает, что квартиры старого жилого фонда в Алматы по-прежнему пользуются спросом.

"Квартира - это товар, и на каждую из них найдется свой покупатель. Старые дома зачастую находятся в центре города, что делает их привлекательными. Однако важно создать программы для реновации, чтобы обновить коммуникации и улучшить состояние зданий," - говорит Лукьяненко.

Тем не менее, она подчеркивает, что реальных покупателей на старый фонд меньше, чем на новостройки, так как многие банки не принимают квартиры в домах, построенных до 1965 года, в залог.

"Покупатели, как правило, выбирают новые квартиры с удобными планировками и развитой инфраструктурой. Если часть жилого фонда исключается из ипотечных сделок, его можно покупать только за наличные, что сокращает число потенциальных покупателей. А это, в свою очередь, ведет к снижению цен," - добавляет она.

Кроме того, эксперты отмечают, что вторичная недвижимость продолжает терять в цене. Реальные сделки на квартиры снижаются более года, и нет предпосылок для их роста, в том числе отсутствуют льготные займы на вторичное жилье.