- ноябрь 01, 2025
Казахстанцы активизируют покупку зарубежной недвижимости: как это изменит рынок и экономику страны?
Казахстанцы все чаще инвестируют в зарубежную недвижимость, предпочитая стабильные валюты и выгодные условия. Эксперт Нурмахан Алданов отмечает, что "казахстанцы научились считать доходность, обращать внимание на ликвидность, юридическую чистоту сделок". Спрос на недвижимость в Турции и Северном Кипре остается высоким, хотя инвестиционная привлекательность некоторых рынков снижается. Казахстанцы также начинают осваивать рынки Европы, где ипотека до 30 лет под 2-3 процента становится доступной.
Почему не Казахстан?
По мнению эксперта по недвижимости Александра Ровака, инвестиции в жилье в Казахстане в настоящее время не являются выгодными. Для начала необходимо вложить около 20-25 миллионов тенге в покупку квартиры, затем еще 10 миллионов в ремонт и мебель. С учетом аренды, которая составляет примерно 250 тысяч тенге, вернуть эти средства не удастся быстро.
"Даже если я продам квартиру через 5-7 лет по более высокой цене, то мой выигрыш составит всего пару миллионов тенге. При этом, учитывая обесценение тенге, стоимость недвижимости в валюте будет ниже. Поэтому многие выбирают зарубежный рынок, где валюта более стабильна, и прирост инвестиций будет в долларах", — поясняет он.
Эксперт по зарубежной недвижимости Нурмахан Алданов также отмечает, что все больше казахстанских бизнесменов переходят к инвестициям в арендуемую недвижимость. Он сам продал свою недвижимость в Казахстане и вложился в жилье в Дубае, после чего выгодно перепродал его и инвестировал в другие страны.
"Сравните это с ресторанным бизнесом. Тут тоже много рисков: несвежие продукты, подорожание, болезни поваров и недовольные клиенты. И все это ради маржи в 15%. А с недвижимостью за границей можно получать такой же доход с меньшими проблемами", — добавляет эксперт.
Также стоит отметить, что новая налоговая политика в Казахстане, которая вводит повышенные налоги на имущество стоимостью свыше 450 миллионов тенге, заставляет многих инвесторов рассматривать зарубежные варианты.
Нурмахан подчеркивает, что в международных продажах важно не только наличие средств, но и понимание текущих трендов на рынке. То, что было актуально ранее, может оказаться нерентабельным сейчас.
Турция
Алания. Фото: depositphotos.com
Первоначальные крупные инвестиции казахстанцев в зарубежную недвижимость начались с Турции 14 лет назад, когда здесь была введена программа выдачи вида на жительство (ВНЖ) для покупателей жилья. Многие казахстанцы стремились приобрести квартиры в Анталии и Аланье, где за 30-40 тысяч евро можно было купить 1-2-комнатную квартиру в хорошем доме с бассейном.
"В Аланье есть десять районов, один из которых — Махмутлар, где живут практически одни наши соотечественники", — отмечает Нурмахан.
Директор риелторского агентства Александр Вайншток приводит данные турецкого статистического института, согласно которым казахстанцы занимали шестое место среди иностранных покупателей в мае 2024 года, а к декабрю 2025 года вошли в семерку активных инвесторов.
"Казахстанцы продолжают покупать квартиры в Анталье и Аланье в диапазоне 80-120 тысяч долларов, успешно сдавая их в аренду с доходностью 6-8% годовых", — утверждает Вайншток.
Однако Нурмахан Алданов указывает, что покупательский бум в Турции снизился, и инвестиционная привлекательность упала:
"Если в 2015 году за "однушку" требовалось 80 тысяч евро, аренда осталась на прежнем уровне, а ВНЖ больше не выдают. Также значительно выросли коммунальные услуги", — объясняет он.
Северный Кипр
Кириния, Северный Кипр. Фото: depositphotos.com
Северный Кипр стал популярным среди казахстанцев с 2017 года, когда около 20 тысяч соотечественников приобрели здесь недвижимость. Первоначальные цены на квартиры начинались от 25 тысяч долларов, а доход от аренды однокомнатной квартиры за 70 тысяч фунтов (примерно 48 миллионов тенге) достигал 500 фунтов (около 350 тысяч тенге).
"Однако спрос на Кипре снизился из-за повышения налогов. Если раньше налог на аренду и перепродажу составлял 5%, то теперь он увеличен до 20% и 15% соответственно. Это делает инвестиции менее привлекательными", — заявляет Нурмахан.
Александр Вайншток считает, что Северный Кипр все еще актуален, так как это один из самых доступных рынков жилья у моря.
"Здесь нет беженцев, не спрашивают о происхождении денег. Арендная доходность составляет от 6 до 10 процентов", — добавляет он.
ОАЭ
С 2020 года казахстанцы активно начали инвестировать в недвижимость ОАЭ, что было подогрето пандемией. В то время как другие страны были закрыты, Арабские Эмираты оставались открытыми для инвестиций.
"Преимущества очевидны: стабильная валюта с 1976 года, цены на жилье от 100 тысяч долларов. За 200 тысяч долларов можно было приобрести квартиру с хорошим ремонтом и техникой в рассрочку!", — делится Нурмахан.
Безопасность вложений в строящееся жилье также обеспечивается контролем государством специальных счетов, на которые поступают средства от дольщиков.
"Застройщик может получить деньги только поэтапно, что гарантирует надежность сделок", — подчеркивает он.
Однако с ростом популярности Дубая цены на жилье значительно увеличились, и вход на рынок стал дорогим — от 500 тысяч долларов.
"Затраты на жизнь также возросли. Ранее средний расход на семью составлял 1,5-2 тысячи долларов в месяц, а теперь столько же нужно на одного человека", — отмечает Нурмахан.
Тем не менее, Вайншток считает Дубай все еще привлекательным, хотя теперь он ориентирован на более крупных игроков.
Таиланд
Бангкок, Таиланд. Фото: depositphotos.com
Пхукет стал еще одной выгодной площадкой для инвестиций в жилье благодаря ежегодному потоку туристов в 15 миллионов человек. Жилье здесь относительно доступно: за 70 тысяч долларов можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 28-32 квадратных метра с ремонтом. Аренда такой квартиры может приносить около 700 тысяч тенге в месяц.
"Кроме того, однокомнатную квартиру в Пхукете можно сдавать посуточно за 60-70 долларов, что позволяет получать годовой доход в 5-7% от первоначальных вложений. Это больше, чем доход по долларовым депозитам в банках", — рассказывает Александр Ровак.
Однако стоит учитывать, что в Таиланде установлен максимальный срок владения недвижимостью — 20 лет, что может создать дополнительные сложности в будущем.
"После этого могут потребовать дополнительные платежи или ввести высокие налоги для нерезидентов", — предостерегает Нурмахан.
Черногория
В Черногории популярностью пользуются квартиры в курортных городках, таких как Будва, где за 40-50 тысяч долларов можно приобрести уютное жилье и сдавать его туристам. Здесь развита инфраструктура для яхтенного спорта и туризма.
"В Черногории можно получить вид на жительство, который позволяет свободно перемещаться по Еврозоне и Шенгену, а также упрощает получение визы в США", — утверждает Нурмахан.
Грузия vs. Азербайджан
Вечерняя панорама Тбилиси. Фото: depositphotos.com
Грузия, в частности Батуми, становится все более популярной среди казахстанцев. На рынке Баку, где строят и казахстанские компании, стоимость квадратного метра достигает 5-6 тысяч долларов, что делает его менее привлекательным. В Ташкенте можно найти однокомнатные квартиры за 50-60 тысяч долларов с арендной платой в 400-500 долларов в месяц.
"В Батуми за 40-50 тысяч долларов можно приобрести небольшую квартиру-студию. Летом она практически всегда сдается, что делает ее хорошей первой инвестицией", — добавляет Вайншток.
Логистика также играет важную роль: казахстанцы могут легко добраться до Батуми через Кутаиси.
"Билеты из Астаны стоят около 60 тысяч тенге, а автобус до Батуми — всего 10 тысяч тенге. Это направление будет оставаться перспективным, так как сюда приходят инвесторы из ОАЭ и Китая", — заключает Нурмахан.
Будущее инвестиций
Нурмахан Алданов считает, что казахстанцы начинают осваивать европейские рынки жилья.
"Недвижимость может быть дорогой, но ипотека на 30 лет с процентной ставкой 2-3% делает ее доступной. При покупке недвижимости есть возможность получить golden visa, позволяющую свободно перемещаться по 150 странам", — говорит Нурмахан.
Он также прогнозирует, что в будущем казахстанцы начнут инвестировать в Майами, где спрос на недвижимость высок, а аренда может достигать трех тысяч долларов в месяц.
"Недвижимость может быть дорогой, но спрос на аренду высокий, особенно в сезон, когда цены могут достигать пяти тысяч долларов", — добавляет он.
Наряду с этим, Вьетнам может стать новым направлением для инвестиций, хотя пока казахстанцы не спешат покупать там недвижимость из-за ограничений на срок владения.
"Вьетнам предлагает срок владения всего 10 лет, и ликвидность недвижимости не слишком высокая, что затрудняет окупаемость", — предупреждает Нурмахан.
Александр Вайншток подводит итоги, отмечая, что казахстанцы становятся более расчетливыми при выборе недвижимости.
"Наши граждане начинают обращать внимание на доходность, ликвидность и юридическую чистоту сделок, что свидетельствует о более зрелом подходе к инвестициям", — заключает он.
