Искусственный рост цен на жилье: социальные последствия для граждан и рынка недвижимости

Цены на жильё в Казахстане в конце прошлого года увеличились, и участники рынка называют этот рост "искусственным". Обычно, цены на недвижимость растут по двум причинам: в случае экономического подъёма или при нехватке жилья. Однако, ни одно из этих условий не наблюдалось в конце 2022 года. Экономика страны действительно росла, но темпы роста были нивелированы высокой инфляцией. Тем не менее, в 2025 году было заключено около 449 тысяч сделок с жильём, что стало рекордом.

Причины роста цен

Елена Нефёдова, ведущий агент по недвижимости в Астане, отмечает, что цены на квартиры в новостройках резко возросли из-за ожиданий, связанных с новым Налоговым кодексом. Ожидалось, что с введением НДС застройщики поднимут цены на 16 процентов, хотя на самом деле этот налог касается только новых жилых комплексов, которые начнут строить с 2026 года.

"Застройщики начали корректировать цены заранее, что привело к росту цен на вторичное жильё. Квартиры в домах 80-х годов начали предлагаться по 450–600 тысяч тенге за квадратный метр. Это были заявочные цены, и, хотя собственники пытались "прощупать" рынок, в итоге они были вынуждены снижать цены, поскольку покупатели не готовы переплачивать", — комментирует Нефёдова.

Рост цен был вызван ожиданиями, которые не имели под собой реальной основы. Состоятельные казахстанцы, не вникая в детали, начали инвестировать в недвижимость, что и привело к её удорожанию.

Нагон спроса

Нина Лукьяненко, советник президента саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана, охарактеризовала недавний ажиотаж как "нагону спроса" со стороны застройщиков.

"Скорее всего, застройщики создали количество сделок благодаря пустым обещаниям о предстоящем росте цен. Это искусственный рост. Я предполагаю, что в январе мы увидим откат, и статистика это подтвердит", — утверждает Лукьяненко.

Елена Нефёдова также советует ориентироваться на факты, а не на жалобы участников рынка.

"Рынок недвижимости в Астане всё ещё активен, но ажиотаж постепенно утихает. Приходит время покупателя", — добавляет она.

Инфляция и её влияние

По мнению экспертов, возвращение цен на квартиры к уровню 2021 года маловероятно из-за высокой инфляции в стране. Нина Лукьяненко предупреждает, что инфляция будет оказывать влияние на стоимость недвижимости.

"Если деньги теряют свою покупательную способность, то цены на товары, включая квадратные метры, будут расти. Это неизбежно", — говорит эксперт.

Также следует учитывать изменения в законе "О долевом участии в жилищном строительстве", которые могут привести к снижению предложения на рынке жилья.

Подозрения о сговоре

Виталий Шалаев, эксперт по продаже премиальной недвижимости, высказывает предположение о возможном сговоре застройщиков в Астане. Он отмечает, что в Алматы цены росли постепенно, в то время как в Астане наблюдался резкий рост на 30 процентов за короткий период.

"В Алматы цены увеличивались на 15 процентов в течение года, что объясняется ростом затрат застройщиков. А вот такой резкий скачок цен в Астане вызывает подозрения", — делится Шалаев.

Министр промышленности и строительства также отмечал, что ажиотаж на рынке создают строительные компании, что приводит к ложному восприятию необходимости срочной покупки жилья.

Перспективы рынка

Эксперты согласны, что дальнейшее развитие рынка жилья будет зависеть от финансовых возможностей населения. Нина Лукьяненко подчеркивает, что доходы населения не увеличатся в ближайшем будущем, что будет способствовать стагнации на рынке недвижимости.

"Государство не планирует расширять льготную ипотеку для всех категорий граждан, она останется только для социально уязвимых слоёв населения", — добавляет она.

Кроме того, высокая процентная ставка по депозитам в банках может сделать вложения в недвижимость менее привлекательными по сравнению с хранением средств на депозитах.

"Казахстанские банки предлагают процентные ставки по депозитам от 18 до 25 процентов, что может снизить интерес к инвестициям в жильё", — отмечает эксперт.

В заключение, на рынке жилья наблюдаются различные факторы, влияющие на его развитие, и те, кто рассчитывает на постоянный рост цен, могут столкнуться с разочарованием.