Кризис на рынке ипотеки в Казахстане: банки приостанавливают программы на фоне высокой ставки

Кризис на рынке ипотеки в Казахстане: причины и последствия

В последние недели наблюдается значительное сокращение ипотечных программ в Казахстане. Коммерческие банки приостанавливают свои предложения, а базовая ставка остаётся на рекордно высоком уровне. Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов обозначил эту ситуацию как вынужденную паузу, которая может привести к перестройке на рынке недвижимости.

Роль "Отбасы банка" в ипотечном секторе

По словам Ермека Мусрепова, повышение базовой ставки и временное прекращение ипотечного кредитования многими банками привело к замедлению активности на рынке. Ипотека остаётся важным инструментом для обеспечения граждан жильём, и любое её замедление немедленно отражается на спросе и строительной активности.

"Несмотря на то, что некоторые банки, такие как Freedom Bank и Банк ЦентрКредит, продолжают выдавать ипотечные займы на индивидуальных условиях, общая доступность ипотеки для населения заметно снизилась. "Отбасы банк" стал основным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль "якоря" ипотечного рынка", — отметил он.

Воздействие на спрос и цены на жильё

Приостановка выдачи ипотечных кредитов уже оказала двойственное влияние на рынок:

1. Спрос на жильё уменьшается, так как многие покупатели откладывают сделки в ожидании возобновления ипотечных программ.
2. Застройщики адаптируются к новым условиям: переходят на рассрочки, снижают цены и предлагают гибкие условия оплаты.
3. На вторичном рынке жилья наблюдается стагнация, а цены корректируются вниз.
4. На первичном рынке девелоперы замедляют запуск новых объектов, сосредоточившись на завершении текущих проектов.

"В ближайшей перспективе мы ожидаем умеренное снижение цен на уровне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, "остынет", чем рухнет", — добавил Ермек Мусрепов.

Прогнозы на будущее

Если базовая ставка останется на текущем уровне, Мусрепов выделяет три сценария развития событий до конца года:

1. Сценарий 1 — Стагнация: Ожидается снижение объёма ипотечных сделок на 15–20 процентов по сравнению с 2024 годом. Цены будут постепенно снижаться, а активность на рынке останется низкой.
2. Сценарий 2 — Частичное восстановление: При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными предложениями возможно постепенное оживление спроса к четвёртому кварталу, хотя рост цен пока не прогнозируется.
3. Сценарий 3 — Вмешательство государства: Запуск субсидированных программ или механизма компенсации ставок может дать импульс к восстановлению рынка к концу 2025 года.

Меры для стабилизации рынка

Для сохранения доступности жилья и поддержания строительной активности Федерация недвижимости предлагает ряд мер, включая:

• Введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует банкам 3–4 процента годовых, чтобы удержать ставки на уровне 12–13 процентов.
• Создание механизма госгарантий по ипотечным портфелям для снижения рисков банков и возобновления кредитования.
• Расширение программ "Отбасы банка" с добавлением сегмента "комфорт" и объектов долевого участия.
• Разработка новых форм финансирования жилья, таких как "аренда с правом выкупа", и налоговые стимулы для покупателей, например, вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.

Ермек Мусрепов подытожил, что ипотека является основой социальной стабильности и развития городов, и её временная приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, ожидающих своё жильё.

"Государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно, чтобы создать положительные изменения, а не ждать их", — заключил он.

Реакция банков на изменения в ипотечном кредитовании

После повышения базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года банковский сектор отреагировал быстро: некоторые банки приостановили прием новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи отказались от стандартных программ.

16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провел совещание с членами правительства и руководителями госорганов для обсуждения мер по поддержке системы жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия уменьшения ипотечных предложений со стороны банков.

17 октября Банк ЦентрКредит возобновил прием заявок по ипотечным программам, при этом ставки варьируются от 0,1 процента до 22,5 процента годовых, в зависимости от программы кредитования.

"Мы продолжаем выполнять все обязательства перед клиентами, чьи заявки были одобрены ранее", — добавили в банке.

В то же время Freedom Bank сообщил, что не приостанавливал выдачу ипотечных программ 7-20-25 и продолжает работать по договору долевого участия. В других банках, таких как Halyk Bank, временно приостановили прием заявок по стандартной ипотеке, но готовятся к запуску альтернативных программ жилищного кредитования.

На фоне изменений в коммерческих банках "Отбасы банк" остаётся стабильным, так как его модель не зависит от рыночных колебаний.

"Система жилстройсбережений, реализуемая "Отбасы банком", замкнута и обеспечивает стабильность, так как средства вкладчиков используются исключительно для жилищных займов", — отметили в банке.